한국 연금 시스템과 주택연금(역모기지)의 통합 운용 전략

‘내 집’과 ‘연금’을 함께 쓰는 시대, 주택연금과 국민연금 통합의 필요성 

한국 사회는 빠르게 고령화되고 있다. 2025년 현재 기준으로 만 65세 이상 인구는 전체의 약 20%를 넘어섰고, 2035년에는 30%에 육박할 것이라는 전망도 나오고 있다. 이러한 고령화 속에서 국민들의 가장 큰 걱정은 단연 노후 소득의 부족이다. 은퇴 이후 지속적인 현금 흐름이 부족한 상황에서 많은 사람들은 국민연금만으로 생계를 유지하기에는 현실적으로 부족하다고 느끼고 있다.

이런 가운데 주목받는 제도가 바로 주택연금(역모기지)다. 주택연금은 고령자가 소유한 주택을 담보로 매달 일정 금액을 연금 형태로 지급받는 구조로, 주택을 처분하지 않고도 현금 흐름을 창출할 수 있다는 점에서 매우 유용하다. 그러나 국민연금과 주택연금을 별도로 운용하는 고령자가 대부분이며, 이를 하나의 전략으로 통합하여 자산 설계를 하는 경우는 드물다. 그 이유는 두 제도의 성격 차이, 신청 시기, 소득 및 자산 영향 등을 명확히 이해하기 어렵기 때문이다.

하지만 현실에서는 국민연금과 주택연금을 따로 보는 것이 아니라, 함께 결합해서 ‘노후 현금 흐름 최적화’ 전략으로 통합적으로 접근해야 한다. 특히 집은 있지만 소득이 부족한 고령자에게는 주택연금이 생계의 핵심 수단이 될 수 있으며, 국민연금과의 조화를 통해 보다 안정적인 소득 구조를 설계할 수 있다.

본 글에서는 국민연금과 주택연금의 구조적 차이를 비교하고, 이를 어떻게 통합적으로 활용할 수 있는지를 구체적으로 설명한다. 또한 실제 수급 시나리오, 자산·소득 영향, 상속 문제까지 종합적으로 고려하여 현실적인 노후 재무 설계 전략을 제시한다. 이제는 ‘국민연금 vs 주택연금’이 아니라, ‘국민연금 + 주택연금’으로 나아갈 시점이다.

 

국민연금과 주택연금, 무엇이 다르고 무엇이 같은가? 

국민연금과 주택연금은 모두 ‘노후 소득 보장’이라는 동일한 목적을 갖고 있지만, 그 구조와 성격은 전혀 다르다. 이 두 제도를 제대로 이해하려면 각 제도의 재원 구조, 수급 요건, 수익 방식에 대한 비교가 필요하다.

먼저 국민연금은 본인이 근로 시기에 매달 납부한 보험료를 기반으로 하며, 국가가 관리하는 사회보험 제도다. 일정 기간(10년 이상) 납부하고, 수급 연령(만 62세 이상)에 도달하면 정기적으로 연금을 받을 수 있다. 지급액은 납부 기간과 소득 수준에 따라 다르며, 평균 수급액은 2025년 기준으로 월 65만~80만 원 수준이다.

반면, 주택연금은 보유 주택을 담보로 하여 금융기관(한국주택금융공사)에서 연금처럼 월 일정액을 지급받는 상품이다. 연금이지만 ‘금융 상품’의 성격이 강하며, 주택 가격, 신청 연령, 연금 수령 방식에 따라 지급액이 달라진다. 국민연금이 ‘납부’ 기반이라면, 주택연금은 ‘보유 자산’ 기반이다.

예를 들어 70세 고령자가 시가 5억 원 상당의 아파트에 거주 중이라면, 주택연금 가입 시 월 약 120만~150만 원 수준의 연금을 받을 수 있다. 여기에 국민연금 수령액이 70만 원이라면, 총 200만 원 이상의 현금 흐름을 매달 확보할 수 있게 되는 구조가 된다.

다만 중요한 차이점은 상속 처리 방식과 부채 성격이다. 국민연금은 사망 시 유족연금이나 사망일시금으로 일정 부분 이전이 가능하지만, 주택연금은 사망 시 해당 부채를 상속인이 상환하거나, 주택을 포기하는 선택을 해야 한다. 즉, 자산 승계에 대한 영향도 크기 때문에 사전 설계가 반드시 필요하다.

결론적으로 국민연금과 주택연금은 상호 대체재가 아니라 보완재이며, 이 둘을 동시에 운용할 수 있다면 노후 소득의 절대적 수준과 안정성 모두를 향상시킬 수 있다.

 

주택연금 수급 시 국민연금 및 복지 급여에 미치는 영향 

많은 사람들이 주택연금을 신청하기 전에 걱정하는 부분이 있다. “주택연금을 받으면 국민연금이나 기초연금, 복지 혜택이 줄어드는 건 아닐까?”라는 질문이다. 실제로 이 부분은 제도별로 복잡한 연계 구조가 존재하기 때문에, 정확한 이해가 필요하다.

먼저 국민연금 수급에는 주택연금 여부가 전혀 영향을 주지 않는다. 국민연금은 보험료 납부 이력을 기반으로 한 ‘권리’이기 때문에, 본인이 주택을 담보로 연금을 수령한다고 해도 국민연금은 그대로 수령할 수 있다. 다만, 주택연금을 통해 월 수령액이 증가하면 기초연금이나 복지급여의 수급에 영향을 미칠 수 있다.

기초연금은 소득인정액 기준으로 수급 여부가 결정되는데, 주택연금은 ‘금융소득’이 아닌 ‘주택 담보 대출에 따른 현금 흐름’으로 분류되기 때문에 기본적으로는 소득으로 간주되지 않는다. 그러나 일정 수준 이상의 현금 유입이 지속되면, 거주형태, 가족 구조, 재산 평가 방식 등에 따라 예외적으로 일부 소득 간주 평가가 이루어질 수 있다.

예를 들어 부부 공동명의의 주택을 담보로 연금을 수령할 경우, 수급자의 재산총액이 평가 기준선을 초과하면 기초연금이 감액될 가능성이 존재한다. 그러나 이 역시 주택이 실거주 용도이고, 주택연금 수령액이 연금 형태로 지급되며 사용 용도가 명확할 경우에는 대부분 기초연금 수급에 큰 영향을 미치지 않는다.

또한 생계급여나 의료급여 등의 기초생활보장 급여와도 직접적인 연계는 없다. 주택연금 수령 자체가 소득으로 분류되지 않는 한, 해당 급여가 중단되지는 않는다. 다만 고령자의 전체 자산 평가가 함께 이루어지는 경우, 보유 주택의 공시가격이 높아지면 탈락 리스크가 발생할 수 있다.

요약하자면, 주택연금을 수령한다고 해서 국민연금이 줄어들거나 중단되지 않으며, 기초연금이나 복지 급여는 일부 제한 요소가 있을 수 있으나 실거주 목적, 소득 환산 기준, 가족 구성 등의 변수에 따라 수급 유지가 가능하다. 따라서 제도 간 상호 영향은 존재하지만, 제대로 설계만 하면 손해 없이 병행 수령이 가능하다는 결론에 도달할 수 있다.

 

국민연금과 주택연금의 통합 운용으로 이상적인 현금 흐름 설계법 

노후 재무 설계에서 가장 중요한 것은 월 단위로 얼마나 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있는가이다. 국민연금 수급자는 일정 금액의 기본 소득을 확보하고 있지만, 주택연금을 추가로 활용하면 훨씬 더 안정적이고 예측 가능한 소득 구조를 만들 수 있다. 특히 주택은 있지만 소득이 없는 고령자에게 이 조합은 가장 현실적인 해법이 된다.

주택 시가와 신청자의 나이에 따라 주택연금의 월 지급액은 달라지며, 국민연금과 병행하면 보다 안정적인 노후 현금 흐름을 확보할 수 있다.

예컨대, 70세 은퇴자가 시가 4억 원의 아파트를 보유하고 있다면, 국민연금 70만 원 + 주택연금 110만 원 = 월 180만 원의 현금 흐름을 만들 수 있다. 이는 단순한 연금 수령보다 훨씬 안정적이고 여유 있는 노후 생활을 가능하게 한다.

이때 핵심 전략은 수령 방식의 선택이다. 주택연금은 정액형, 종신형, 기간형, 대출형 등 다양한 방식이 존재하며, 신청인의 소득 구조나 가족 구성에 따라 적절한 방식으로 선택해야 한다. 예를 들어 자녀와 함께 거주하는 고령자라면 종신형을 선택해 생존 기간 동안 연금을 유지하는 것이 안정적이고, 반대로 상속을 고려해야 하는 경우에는 ‘대출형 주택연금’으로 설정해 월 지급액을 줄이는 대신 상환 부담을 줄일 수 있다.

또한 국민연금은 물가 연동 제도로 운영되기 때문에 시간이 지날수록 수령액이 소폭 증가하는 반면, 주택연금은 가입 시점에 정해진 금액이 고정된다. 따라서 초기 수급 시점에서 주택연금을 보완용, 국민연금을 기반 소득으로 설계하는 것이 가장 바람직하다.

이러한 설계가 가능한 사람은 다음과 같은 공통점을 가진다

 

자녀가 독립했고, 상속보다 생계 안정이 우선인 경우

시가 2억~5억 원 사이의 주택을 보유한 은퇴자

국민연금은 있지만 생활비로는 부족한 중소득 고령자

복지급여 대상은 아니나 자산 소득이 불안정한 1인 가구

 

이처럼 국민연금과 주택연금을 통합 운용하면 고정 지출(식비, 관리비, 의료비 등)을 충당할 수 있는 월 최소 150만 원 이상 수준의 안정적인 소득 구조를 실현할 수 있다. 단순한 연금 제도 활용을 넘어서, 전략적 설계가 필요한 이유다.

 

주택연금 수급 시 유의사항과 오해 바로잡기 

주택연금은 고령자에게 매우 유용한 제도이지만, 아직까지 많은 사람들이 잘못된 인식을 갖고 있는 것이 현실이다. 특히 “집을 뺏긴다”, “자식에게 상속을 못 한다”, “연금이 중단될 수 있다”는 식의 오해가 가장 대표적이다. 하지만 이는 사실과 다른 잘못된 정보에 근거한 것이다.

우선 주택연금에 가입해도 집은 본인 명의로 유지되며 거주 권한은 보장된다. 한국주택금융공사는 주택을 담보로 설정하되, 가입자가 사망하거나 거주를 포기하기 전까지는 어떤 형태로도 퇴거를 요구하지 않는다. 이는 법률로 보호받는 권리이기 때문에 “주택연금 가입 시 집을 잃는다”는 우려는 근거가 없다.

또한 주택연금 수급자가 사망하면 해당 부채는 자산 상속과 함께 처리된다. 주택을 상속받은 유족이 채무를 상환하거나, 주택을 처분해 채무를 변제한 뒤 남은 금액을 상속받을 수 있다. 이때 주택 가격이 채무보다 낮더라도 유족에게 추가 청구는 하지 않는다. 한국형 주택연금은 비소구 방식으로 설계되어 있기 때문이다.

국민연금과의 중단 여부에 대해서도 많은 오해가 있지만, 두 제도는 전혀 상호작용하지 않으며, 어떤 경우에도 국민연금은 중단되지 않는다. 주택연금 수령액이 많다고 해서 연금이 깎이거나 세금이 부과되는 일도 없다. 단, 금융소득 종합과세 기준(연 2천만 원)을 초과할 경우 일부 과세 가능성은 있으나, 일반적인 주택연금 수령 수준에서는 거의 해당되지 않는다.

주의할 점은 주택연금의 가입 조건과 제한 요건이다. 주택연금은 만 55세 이상부터 가능하며, 보유 주택의 시가가 12억 원 이하여야 한다. 고가 주택 보유자는 가입이 제한되며, 공동명의인 경우에는 양측 모두의 동의가 필요하다. 또 일부 다주택자는 주택을 매각하고 단일 주택으로 변경한 뒤 신청해야 하므로, 사전 자산 정리와 서류 준비가 필요하다.

결론적으로 주택연금은 국민연금과 병행 가능한 ‘국가 보장형 소득 수단’이며, 오해나 불안보다는 제도의 원리를 정확히 이해하고 활용하는 전략이 중요하다.

 

국민연금과 주택연금 통합 전략을 위한 실전 설계 사례와 결론 

실제 고령자의 노후 재무 구조를 분석해보면, 국민연금과 주택연금을 따로 운용하는 것보다 통합 전략으로 운영할 때 소득 안정성이 현저히 증가한다는 결과가 나타난다. 특히 단독 고령자 가구, 은퇴 부부 가구, 자산은 있으나 소득이 없는 가구에서 그 효과가 가장 크다.

예를 들어 72세의 김씨는 국민연금 수급액이 월 68만 원이고, 서울 외곽에 시가 3억 원짜리 아파트를 소유하고 있었다. 연금만으로는 월세, 관리비, 의료비 등을 충당하기 어렵다는 판단에 따라, 김씨는 주택연금에 가입해 월 90만 원 추가 수령을 선택했다. 이를 통해 총 월 158만 원의 안정적인 소득을 확보했고, 추가 복지급여를 받지 않아도 실질적인 삶의 질이 유지됐다.

이와 달리, 김씨가 주택을 보유한 채 국민연금만 받았더라면 자산은 있지만 현금 흐름이 부족해 ‘하우스 푸어’ 상태에 놓였을 것이다. 이처럼 주택을 유동화하여 노후 소득을 확보하는 구조는 단순히 돈을 더 받는 것이 아니라, 노후 생활의 질과 심리적 안정까지 향상시키는 핵심 전략이 된다.

또한 국민연금은 일정 기간 후 유족에게 이전될 수 있으나, 주택연금 역시 일정 조건을 충족하면 배우자가 계속 수령할 수 있는 ‘배우자 승계형’도 선택 가능하다. 이를 통해 생존 배우자의 장수 리스크에도 대비할 수 있다.

최종적으로 우리는 이렇게 정리할 수 있다

 

국민연금은 ‘기본 생활비’

주택연금은 ‘보완 생활비’

복지급여는 ‘조건부 안전망’

 

이 세 가지를 통합 설계하고 전략적으로 배분하면, 월 150만~200만 원 수준의 지속 가능한 현금 흐름 구조를 만들 수 있으며, 이는 고령자의 자산이 사라지는 것이 아니라, 삶의 질을 유지하기 위한 유동화 전략이라는 점을 명확히 이해해야 한다.